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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******
人民网记者 孙红丽
近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。
买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？
被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？
近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。
在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？
中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。
另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？
中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。
“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。
根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。
谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。
利用“补充协议”加重业主责任怎么办？
“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。
实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。
谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。
“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。
北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。
不得不选的捆绑装修，真的合理吗？
在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。
去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。
无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？
谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。
虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？
“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。
姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。
对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。
精装修货不对板，如何解决？
2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。
精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？
姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。
“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。
姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。
（新春走基层）火车“游”过渤海湾：直击亚洲最长铁路轮渡上的春运******
中新网烟台1月19日电 题：火车“游”过渤海湾：直击亚洲最长铁路轮渡上的春运
作者 王娇妮 戴少毅
兔年春节临近，满载着粮食、煤炭、生活用品、节日物资的火车每天“游”行于渤海湾南北两岸，成为中国春运一道独特的海上风景。
大连至烟台铁路轮渡项目纵贯渤海海峡，是亚洲最长的铁路轮渡，开辟了东北至山东及东部沿海地区的最短路径，比绕行山海关缩短1600多公里。
满载货物的火车通过轮渡跨越渤海湾。 戴少毅 摄19日12时，中铁1号轮停靠烟台北站，50节满载粮食的火车和35辆装满各种货物的汽车从轮渡开下。当日14时20分，装满煤炭、年货的火车和汽车，又将搭乘同一条轮渡继续跨越渤海湾，向大连旅顺港驶去。
工作人员告诉记者，春运期间通过轮渡过海的火车有“啤酒车”“鲜花车”“树苗车”“水果车”等等，轮渡俨然成了个巨型“超市”，每天约有1.5万吨货物从这里跨过渤海湾，五花八门的货物反映出民众生活的多样化。
在发往东北的年货中，山东的啤酒颇受欢迎。一列列“啤酒火车”从青岛发出，通过蓝烟线抵达烟台北站码头，并在这里等候上船。新鲜的山东啤酒通过海铁联运，走上东北民众的节日餐桌，最快48小时可到达黑龙江齐齐哈尔。
巨大的轮渡下层可装火车，中间可装汽车，上面则用来乘载旅客。客舱设有不同等级舱位，并配备电影院、超市、快餐厅、观景厅、卫星电视等设施。
机舱工作人员在工作。 戴少毅 摄常年从事海鲜运输生意的王海波将满载海货的汽车开上轮渡，准备在大连旅顺港下船后，直接开到沈阳销售。“轮渡线路用时短、费用低，一年光运输费就能节省六七万元。”王海波称。
铁路轮渡不仅实现了物畅其流，近年来通过不断完善船内设施等方式，同时实现“人享其行”，让旅客舒适地往返于故乡与他乡之间。
65岁的乘客李仁义告诉记者，如今回东北过年是轻松的旅行，坐轮渡便捷又舒适。而过去，他曾经历过排队二十多个小时买船票、男女老少一同挤在船舱里的春运场景。
在旅客中，还有不少人选择自驾小汽车乘船跨越渤海湾，他们有的回乡过年，有的携家人旅行。通过网络系统，旅客输入汽车车牌号等信息后，即可实现人与车便捷购票。
如此庞大的渡船是如何运行的？工作人员称，船上共有四台发动机组，承担着万吨巨轮的航行动力。机舱工作人员是渡船的“心脏”医生，一旦发现渡船“心血管有小毛病”必须随时诊断、治疗。
徐学强就是一名“诊治医师”，他负责对渡船故障做出判断，对症下药。“最好的诊治，是将隐患消灭在萌芽状态。”徐学强称，航运安全差一分就是灾难，必须第一时间解决问题，保障安全。
距离兔年春节还有两天，渡船上的年味越来越浓。工作人员告诉记者，他们的渡船是渤海湾上唯一春节不停歇的渡船，“大年三十不停航”已成为惯例。船员家属可以上船团聚，一同挂彩灯、包饺子，与旅客们一起过节。
据悉，渤海湾烟台至大连航线年均运送旅客250余万人次，车辆100余万台次，货物3000余万吨。今年春运期间，有20艘客滚船上线营运，最高峰日发送旅客超3万人次。(完)
（文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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